주지오톡강 요약, 리뷰: 2024년 하반기 아파트 시장 분석 요약
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안녕하세요 이만 24번째입니다. 어제 그룹 채팅에서 지오 선생님의 무료 강의가 있다고 해서 참여해서 내용을 정리했습니다. (상가도사가 운영하는 그룹 채팅방) 2년 전이었던 것 같은데요? 지오 선생님이 해외로 나가시기 전에 부산에서 강의를 들었어요. 그때는 너무 우울해서 투자 동료들과 아무 말 없이 소주만 마셨었는데… 그때와 비교하면 개인적으로는 상당히 긍정적인 전망이라고 생각합니다.
1. 과거와 현재의 차이 2006년 상승기에는 다세대주택 전면 규제가 적용됐지만, 2021년에는 ‘핀셋’ 규제가 적용되면서 권역별 대형아파트(스마트하우스 1채) 공급이 늘어날 전망이다.
2. 매물 감소가 시작되는 시점 전세를 주고 싶어도 규제로 인해 투자자가 몰리기 어려움(매물 급감 + 과도한 취득세로 인한 투자자 X명 + 종합부동산세/보유세로 인한 다주택 포기 + 3대 임대차법 등) 3. 부동산 버블은 전세율을 통해 확인 가능. 매매가 대비 전세율 50%로 판단(재건축 제외) 매매가 10억 원, 전세율 5억 원 = 전세율 50% 매매가 10억 원, 전세율 7억 원 = 전세율 70% 매매가가 상승해 평균 전세율(14억 원)에 맞춰짐
4. 현재 부동산 시장 재편 5. 지방 공급도 2026년 3/4분기 역대 최대 신규 입주자 감소세. 현재 과도한 신규 공급이 재편되면 전세공급자는 급격히 감소하고 전세가격은 상승할 전망 6. 어떤 투자를 해야 하나? 투자금액에 대한 수익이 있어야 한다(예: 매매가격 3.3, 전세가격 2.8, 최소예상매매가격 4억원 이상이어야 기대수익률 달성) 7. 수도권 일부 지역은 전세가격이 최고가를 기록할 수 있으며, 예상매매가격은 전세가격의 70~80% 수준으로 책정할 수 있다. 8. 비슷한 입지조건, 연도, 다른 도시 등을 꾸준히 비교하여 저평가된 매물을 찾아보자. 부산 – 대구 – 인천 > 대전, 광주 등 결국 수요공급의 법칙, 분양물량이 가장 중요한데 수도권에 몰려있어서 뭔가 놓치고 있는 것 같아요. 물론 서울 부동산은 자산주차가 절대적으로 맞지만 그 과정을 거치기 전에 지역투자를 통해 돈을 버는 수밖에 없고, 지방에 사는 게 유리한 지점이 있을 수도 있고(그 경계선 안에 산다면 항상 볼 수는 없겠지만…) 2020년 이전 매매가, 전세가격 상품이 아직 많고, 취득세 부가세가 폐지되지 않는다면 물가상승률 이상으로 오르기는 힘들어 보입니다. 열심히 공부해서 돈을 모아야죠… blankerwahnsinn, 출처 Unsplash #주지강리뷰 #2024부동산전망 #부동산시장현황